송도 센트럴비즈 한라는 2025년 7월 준공.입주 예정인 송도국제도시의 비즈니스 오피스빌딩입니다. 주력은 전용면적 6평 전후의 소형 섹션오피스이고, 특화된 오피스는 다락 형태의 복층 오피스입니다. 송도 GTX-B노선 출발역인 인천대입구역에서 걸어서 5분 정도 거리의 비즈니스 오피스 빌딩이어서 수요가 많을 것으로 생각됩니다. 하지만, 단점도 있으니 이 글을 꼭 끝까지 읽어보세요. 어디에서도 듣기 어려운, 송도 8년차 상업용/업무용 부동산 중개 전문 공인중개사가 들려주는 고급 정보 있습니다.
송도 센트럴비즈 한라 건물 개요
일단 역세권 사무실이라고 할 수 있습니다.
게다가 송도 GTX-B노선의 출발역인 인천대입구역에서 걸어서 5분도 채 안걸리는 거리여서 앞으로 수요층이 두터울 것으로 생각됩니다. 다만... 이 글의 끝에서 말씀드리겠지만, 최초 분양가격도 그렇고 최근 송도 사무실 매매 시세에 비해서 다소 가격이 높게 형성되어 있는 것은 사실이니, 사무실 분양권 전매를 생각하는 분은 꼼꼼하게 한번 더 따져보세요.
아래 보시는 것처럼
소형 섹션 오피스가 882실이고,
사무실 내에 욕실과 복층 다락이 있는 라이브오피스가 총 91실
그리고 지하1층~지상2층에 근린생활시설(상가,판매시설)이 있는 건물 구조입니다.
실제로 현장에 가서 보면 규모가 상당해요. 2025년 7월 준공 예정이어서 어느정도 건물의 구조는 완공되었고 일부는 유리창을 붙이고 있는 상태입니다.
송도 센트럴비즈 한라 층 별 사무실 평면도
소형 섹션오피스/사무실이 주력인 만큼, 전용면적(실평수)이 4평, 6평, 9평 정도에요.
조금 특화되어 있다고 생각되는 것은 각 사무실마다 개방감을 주기 위해서 발코니를 넣었다는 것인데, 이게 1평이 조금 넘습니다.
이런 소형 섹션 오피스의 경우, 1평이 추가되고 안되고에 따라서 공간감이 크게 차이가 나는데,
송도 센트럴비즈 한라의 경우, 발코니 면적까지 실사용 면적에 포함시킬 경우, 계약면적 대비 전용률이 크게 늘어납니다.
하지만.. 차라리 발코니를 만들지 않고, 전용면적에 포함시켰으면 어떨까 싶은 마음도 있습니다.
이정도 사이즈면 1~2명 임직원에 최적화된 소형 사무실일 것 같은데.. 실제로 송도에서 소형 사무실을 찾는 고객님들을 보면 발코니 따위는 무시하거든요..
분양받아서 자가 사용하실 분들이야, 조금 넉넉~히 여유있게 발코니를 쓰는 것도 나쁘지 않지만, 아래 평면도를 보시는 것처럼 다닥다닥? 붙어있는 소형 사무실에서 발코니 조금 더 사용한다고 해서..뭐 크게 달라질 것도 없어보입니다.
그건 그렇고,
A1-Type 전용 6.03평, 발코니 1.27평, 실사용 면적 7.31평의 사무실이 전체 호실의 76.19%로 가장 많습니다.
말 그대로.. 1인용 사무실의 비중이 어마어마하다는 겁니다.
이거.. 분양이야 완파되었지만서도... 7월 준공을 앞두고 슬~슬 마이너스피, 계약금 포기, 부가세환급금 반환 계약 조건으로 분양권 전매 매물이 나오기 시작하고 있습니다.. 물론 지금도 무피 행진을 원하시는 분들이 계시지만..글쎄요.. 조금 이따가 현실을 말씀드릴께요.
5층과 6층에 공유오피스 공간을 만들었는데..
저는 잘 이해가 가지 않습니다. 왜 이런 공간을 만들었는지...
사전에 국내 No. 공유오피스 패스트파이브와 같은 대형 테넌트(임차인)와 얘기가 되었는지, 이런 공간을 설계에서부터 넣었네요.
송도에서 공유오피스가 인기가 높은 것은 사실이지만, 대형 공유오피스의 경우 공실이 아직도 많습니다. 두고보면 알겠죠. :)
아래 7층부터 평면도가 이 건물의 핵심 상품은 소형 섹션오피스입니다.
음... 한 층에 사무실이... 42개 호실입니다..와..정말 많네요.
평면도를 보면 알겠지만, 각 사무실마다 바깥으로 발코니가 있습니다.
현장에 가서 보면 사방으로 막힘없이 뻥~뚫려있어서 뷰 하나는 기가막히게 나오겠네요.
만약 임대를 생각하신다면,
개인적으로는 센트럴파크 방면 사무실을 추천합니다.
이 근처에서 1년 정도 살아봤는데,
센트럴파크 방향 뷰가 더 좋습니다.
특히 10층 이상 고층 사무실일수록 뷰가 좋으니,
임차 생각하시는 분들은 참고하세요.
(송도에서만 8년 차 현직 공인중개사입니다. ^^)
송도 센트럴비즈 한라 사무실 현재 시세 및 투자가치
음.. 이게 진짜 문제에요..
송도 센트럴비즈 한라 사무실을 분양할 당시만해도 부동산 경기 좋았습니다.
하지만 지금은 어떨까요.
예를 들어,
2025년 4월 준공.입주를 앞두고 있는 송도의 또 하나의 대형 오피스빌딩 더샵 센텀하이브가 있습니다.
여기 분양권 전매 던지는 분들 정말 많아요.
아래가 사업개요인데, 사무실이 1620개입니다.
지금 계약금포기, 부가세환급금포기하는 물량 많아요.
소화가 안되고 있는게 현실입니다.
(2025년 1월 24일 현재 기준)
아래가 송도 센텀하이브 (오피스+오피스텔+상가) 건물인데
한눈에 보기에도 으리으리~합니다. 정말 커요
하지만.. 사무실이 1600여개입니다.
이거 4월에 오픈하면...채워지는데 시간이 얼마나 걸릴까요?
최소한 1년 이상은 기본으로 갑니다.
송도 스마트스퀘어 사무실(아래)이 준공 1년 3개월이 지났는데도,
아직도 사무실 임대가 안나가는 곳들이 있어요. 전용면적 13평이 주력인 오피스건물입니다.
현재는 A동 사무실만 임대/자가사용을 하고 있는데 여기만 사무실이 242개입니다.
물론 역세권 사무실이 아닌 측면도 있지만, 입주율이 70% 언저리입니다.
송도 센트럴비즈 한라 상가
지하1층 ~ 지상 2층까지 모두 상가입니다.
지하에는 450~500평 규모의 골프연습장 업종지정 공간과 문구업종(30여평), 구내식당 업종(100여평) 자리가 있습니다.
음.. 여기에서 멀지 않은 곳에 리치센트럴 초대형 주차타워가 있고, 그 자하에 초대형 GDR골프연습장이 있습니다. 반경 500m도 안되는 자리에요. 그런데 송도 센트럴비즈 한라 지하에 동일한 규모의 초대형 골프연습장이 또 생긴다...? 여기 입점할 사람은 과연 어느 정도의 임대조건이 되어야 입점이 가능할까요...?
** 구내식당은 입점 경쟁이 좀 될 것 같습니다.
최근 송도에서 구내식당 입점을 원하는 클라이언트와 상가 임대를 진행 중인데, 일단 건물 준공 처음부터 입점하지는 않습니다. 어느 정도 식수가 될 때까지 기다립니다. 손해볼 수는 없잖아요.
사무실 총 개수가 970여개입니다.
80~100여개 호실이 채워지는 시간까지는
구내식당이 입점하기는 쉽지 않아보입니다.
물론 건물 측에서 정말 좋은 조건으로 미리 입점시킬 수는 있겠지만.. 앞으로 보면 알겠죠?
1층 2층 상가입니다.
1층 상가입니다.
자..여기가 참 고민입니다. 저도 송도에서 비주거용 부동산 중개를 주력으로 하고 있지만...
한번 볼까요?
이런거 어디에서도 보기 힘든 고급 정보이니,
눈 크게 뜨고 보세요. 비거주용/상업용/업무용 부동산 중개를 중점으로 송도에서만 7년 이상 중개하고 있는 공인중개사가 진심을 담아서 하는 얘기입니다.
1층 상가 센트럴파크 방문 전용면적 14평형 분양가격이 10억원입니다.
보통 송도 1층 상가 수익률을 대출 없이 4% 로 잡아서 중개를 해드립니다.
(이것도 월세 낮은 거 아니냐고들 속상해하시지만...)
10억원 대비 수익률 4%라면,
보증금 4000만원
월세 350만원(vat별도)로 맞추면 4.18% 나옵니다.
전용1평당 얼마일까요? 네. 350만원 나누기 14평하면 > 평당 25만원입니다.
네. 센트럴비즈 한라 건물 내 모든 오피스의 90% 이상 채워진다면
매출이 꽤 나올 수 있을테니 가능한 월세입니다.
하지만,...2025년 7월 입주 초기에는 어떨까요?
전용면적 1평당 25만원 월세는 송도 내 no.1 상권에서 노출 잘 되는 상가의 월세 수준입니다.
당연히 처음에는... 아니 최소한 이번 년도까지는 공실이 많을 겁니다.
(물론 월세를 싸게 내놓는다면 입점할 수 있겠죠)
임대인 분들.. 정말 잘 생각하셔야
1년 공실 가는 거 방어합니다.
맞은편 송도 더샵 센트럴파크3차 1층 상가들을 보세요.
공실 2년이 다 되어가는 곳이 수두룩 합니다.. 걱정되서 하는 말씀이니 꼭 잘 이해하셔요.
2층 상가 볼까요?
이것도..진짜 고급정보입니다.
상가임대 관심있는 분들은 이런 내용 어디가서도 못들을테니 꼭 눈 크게 뜨고 보세요.
대충 보면, 2층 상가 전용면적 17평이 분양가 5억 7000만원입니다.
송도 내 2층 상가 수익률은 보통 5%초반 봅니다. (이것도 당연히 소유주분들은 속상해하시죠..)
그럼 보증금 3000만원, 월세 240만원으로 맞추면 5.33% 입니다.
분양받은 분들 입장에서는 이정도는 최소한 받아야 맞습니다.
손가락 빨 수는 없잖아요.
그럼 여기 전용면적 1평당 가격이 14만원이 됩니다..
이건 최근 송도에서 가장 인기가 높았던 송도 힐스테이트 더스카이 주상복합 아파트의 2층 상가 대로변 노출 잘 되는 곳의 임대료 수준입니다. (물론 이 가격도임대가 안 맞춰지니..내려오고 있고, 실제로 이 가격대에 입점해서 손해 안보는 업종 많지 않습니다)
병원? 여기 왜 들어가죠? 아, 물론 사무실이 어느정도 입점이 된다면 들어갈만 합니다.
오피스 900여 호실의 빌딩에는 이비인후과, 가정의학과, 한의원 등 꽤 잘 될 겁니다.
하지만 2025년 7월 입주 시점에는요...? 여기는 아파트가 아닙니다. 업무용 비즈니스 건물입니다.
당연히 처음에는 입주가 어느 정도 되어야 들어갑니다.
송도 센트럴비즈 한라 사무실 임대를 생각하는 소유주 분들에게 드리는 진언
이런 얘기 한낱 블로그에 올린다고 해서 몇 명이나 볼까요?
특히 이건 티스토리 블로그이기 때문에, 네이버 블로그처럼 검색이 잘 되는 것도 아니고,
구글/다음 검색에서나 잘 보이려나...싶지만, 그럼에도 불구하고 오지랖 한번 부려서 써보는 겁니다.
혹시라도 송도 센트럴비즈 한라 상가 소유주 분이 단 한분이라도 보실 수 있을 것 같아서요.
공인중개사가 매물이나 받고 전화나 돌리지 이게 뭔 시간낭비냐...할 수도 있지만,
저는 이렇게 영업합니다. 현실을 알려드리고, 문제를 알려드리고, 해결책을 강구해드립니다.
현실을 외면하는 분들께는 더 이상 할 얘기가 없습니다.
그러니 귀 있는 분들은 들어보세요.
만약 송도 센트럴비즈 한라 상가를 소유하고 있다면,
그리고 임대사업자를 생각하신다면, 전략은 단 하나입니다.
무조건 싸게 빨리 임대를 맞추세요.
다른 전략은 없습니다.
어차피 경쟁입니다.
옆집보다 싸게 내놓으세요.
여기까지 읽은 분이라면 이 말의 진짜 의미를 충분히 아실거라고 믿습니다.
만약 대출 받아서 상가를 분양받았다면,
공실의 위험은 대단합니다. (물론 자산 많은 분들이야..조금 손해본다고 생각할 수도 있겠지만요)
보수적으로 잡았을 때,
1층 10억 상가 대출 60% 금리 4.5%라면, 매월 이자 235만원 + 상가 관리비 약 15만원 > 약 250만원 매달 나갑니다.
2층 5억 7000만원 상가 대출 60% 금리 4.5% 라면, 매월 이자 128만원 + 상가 관리비 약 15만원 > 약 140여만원 매달 나갑니다.
매월 가까운 일본,동남아 해외여행 한번씩 찐~하게 다녀올 수 있는 자금이 사라집니다.
그러니, 월세를 싸게 해서라도 꼭 임차인을 잡으세요. 렌트프리도 넉넉하게 주세요. 그래야 들어옵니다. 임차인들 어리숙하지 않습니다. 매장 인테리어비용 몇 천만원, 알바비용, 본인 시간투자.. 사활을 걸고 상가를 임차하는 겁니다.
"월세를 싸게 주면, 나중에 매도할 때 문제가 되는 거 아닌가요..?" 네. 그럴 수도 있겠죠.
하지만, 1년 안에 팔거 아니잖아요. 좀 오래 가져가실 생각을 해야 합니다. (요즘 돈값이 똥값이 되어가는 판에 부동산으로 인플레이션 방어하는게 낫지 않나요?)
어차피 임차인은 나중에는 바뀝니다.
그 때는 오피스도 어느 정도 차있을 거고.. 월세 그 때 좀 더 잘 받아서 새로운 임차인 얻으면 됩니다.
... 아침부터 오지랍 떨다보이 여기까지 글을 쓰게 되었네요.
결론
급하게 결론을 내리자면,
사무실, 상가 소유주 분들 중에서 임대를 내놓는다면,
빠르게 임차인을 좋은 조건으로 구하세요.
그래야 오~~~래 속상할 일이 줄어듭니다.
끝.
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그럼 저에게 몇 백원 떨어집니다.^^;;
뭐 가입하라는 거 아니고 이상한 거 아니에요.
글 쓰는데 쫌 힘이 됩니다.~