전세 계약연장할 때 주의할 것 BEST 3 추천

 

전세 계약연장할 때 주의해야 할 것을 놓쳐서 폭망하는 경우들이 많이 있습니다.

특히 가장 중요한 것은 계약갱신청구권과 전세금 인상률, 그리고 계약서를 작성할 때 주의해야 할 것들인데 이 3가지에 대해서 상세하게 다룰 것입니다.

 

이 글은 이런 분들이 읽으면 손해를 예방할 수 있습니다.

• 전세 계약 만료 6개월부터 2개월 이내인 분
• 전세 계약 연장을 해야 하는데, 어떤 점을 주의해야 하는지 모르는 분

 

 

 

특히 계약 연장 여부를 결정하는 기간에 대해서 헷갈려 하는 분들이 많은데요,

오늘 정확하게 알려드릴테니 꼼꼼하게 읽어보시고 중요한 정보를 놓치지 마시기를 바랍니다.

 

그럼 바로 시작할께요.

오늘도 귀한 시간을 나누어 주셔서 감사합니다.

 

 

 

 

 

계약갱신청구권 행사기간

전세계약을 만료할 것이 아니라, 현재 살고 있는 집에서 쭈욱~ 더 살고 싶다면 계약을 연장해야 하는데요, 이 때 언제 집주인/임대인에게 얘기를 해야 할지 몰라서, 어떤 방식으로 전달을 해야할지 몰라서 당황하는 분들이 계세요. 이 분들을 위해서 오늘 정확하게 말씀드릴께요.

 

2020년 7월 31일 이후 계약이 완료된 전세 계약의 경우에는, 세입자는 전세계약이 끝나는 날 6개월 전부터 2개월 전까지 계약을 연장하겠다는 내용을 집주인에게 전달할 수 있습니다.

 

유식한 말로는 "계약갱신청구권"이라고 하는데요, "특별한 거절 사유가 있지 않는 한", 집주인은 세입자의 전세 계약 연장을 받아들여 줘야 합니다.

 

 

 

"특별한 거절 사유"에 해당하면 꼼짝없이 전세 계약을 연장하지 못할 수도 있으니, 꼼꼼하게 확인해주세요.

 

• 집주인 본인이 이 집에 살겠다고 하거나, 직계존속.비속이 거주하겠다는 경우
• 전세집의 전부 또는 일부가 재개발.재건축.도로개설 등으로 없어질 경우
• 세입자가 전세 계약서 상의 의무를 위반한 경우

내가 전세 살면서 특별하게 잘못한 게 없거나, 집주인이 이 집에서 직접 살겠다고 하는 경우가 아니면, 전세 계약은 연장이 가능하다고 생각하면 됩니다.

 

 

 

 

 

 

계약갱신청구권 행사 방법

그럼 이 때 어떻게 전달해야 할 지 헷갈려 하는 분들이 많이 계실거에요. 이건 부동산 중개를 6년 동안 하면서 얻은 꿀팁인데요, 문자나 카카오톡으로 전달해 놓는 것이 가장 좋습니다. 특히 "문자"로 전달해 놓는 것을 권해드리고 있어요.

 

아래와 같은 방법은 사용하지 마세요. 사람의 기억은 왜곡되기 마련입니다. 말로 전달하는 것은 나중에 서로 갈등의 소지를 불러올 수 있어요.

• 직접 만나서 말로 전달
• 전화로 말로 전달

 

그리고 아래의 경우는 잘 선택하지 않는 것인데, 그래도 알고 있으면 좋을 것 같아서 알려드립니다.

• 내용증명 전달

내용증명은 거창한 것이 아니라, "내가 당사자 누구에게 몇년 몇월 며칠날 이러이러한 내용을 보냈다는 증명을 남기는 것"입니다. 우체국에서 발송이 가능한데, 받아보는 사람은 깜짝 놀랄 수 있거나 기분이 상할 수도 있으니 정말 필요한 경우가 아니면 지양해주세요.

 

 

 

 

전세금 인상률 상한선은 5%

전세계약연장을 할 때 집주인이 전세보증금을 올릴 수 있는 상한선은 보증금 총액의 5% 입니다. 이를 넘겨서 전세금을 인상할 경우, 세집자는 집주인에게 인상된 금액에 대해서 돌려달라고 할 수 있습니다.

 

지금처럼 부동산 경기가 좋지 않을 때는 전세금을 올려달라고 하지 않는데, 만약 살면서 전세금을 올려달라고 했을 때, 기존 금액보다 5%를 초과하는 금액을 요구할 때는 "주택임대차보호법"상 그렇지 않다고 상세히 알려주세요.

 

예를 들어, 전세보증금이 5억원이면, 전세금을 올릴 땐, 2,500만원까지 올릴 수 있다는 뜻입니다.

• 5억원 X 5% = 2500만원

 

 

 

전세계약기간이 만료되어가는 시점에는 세입자는 항상 집주인이 전세금 올리지 않을까 신경을 쓰고 살기 마련인데요, 반대로 전세금을 내려달라고 요구할 수도 있습니다. 지금처럼 전세가격이 폭락하고 있는 시기에는 더더욱 적극적으로 전세금을 내려달라고 할 수 있죠.

 

집주인 입장에서는 계약연장이 되지 않으면, 새로운 세입자를 찾아야 하고 또 중개수수료가 나갈 것이고, 전세가격이 내려가는 추세라면 현재 계약자를 잘 구슬려서(?) 조금은 더 적은 금액을 내려주고 그대로 계약을 연장하는 것이 더 편하고 이득이기 때문이에요.

 

이런 집주인의 심리상태를 잘 활용해서(?) 전세금을 잘 협의하는 지혜가 필요합니다. 참고로, 전세금 하향 조정에 대한 하한선은 없으니 충분히 협의하는 지혜가 필요합니다.

 

 

 

계약서 작성에 꼭 들어가야 하는 내용

"묵시적 갱신"을 통해서 서로 암묵적으로 전세기간을 연장하는 경우도 많은데요, 이것은 케바케인 것 같습니다. 전세보증금액의 변동이 있다면 반드시 계약서를 재작성하는 것이 집주인에게도 세입자에게도 필요합니다.

 

저는 개인적으로 전세계약을 연장한다면 번거롭더라도, 부동산사무실에 갱신계약서 작성 비용 약 10만원 정도를 내는 한이 있더라도 계약서를 다시 작성할 것을 권하고 있습니다.

 

왜냐하면?

 

 

 

 

돈이 오고가는 거래는 반드시 문서(계약서)로 남겨놓는 것이 서로에게 좋습니다. 나중에 기억은 왜곡되기 마련이고 그러다보면 불필요한 감정이 쌓일 수 있고 갈등이 생길 수도 있거든요. 그래서 문서로 남겨놓는 것이 가장 좋습니다.

 

어떤 내용이 반드시 들어가야 할까요? 아래와 같은 내용은 핵심 부분이니 빠지지 않게 주의가 필요합니다.

• 계약기간
• 전세보증금액
• 월세가 있다면 월세금액
• 계약만료 시 보증금 반환방법 (=현금으로 계좌이체)

 

 

 

전세계약연장 후 계약을 종료하고 싶다면?

많은 집주인/세입자 분들이 잘 모르는 것이 바로 이 부분인데요, 정리해 드릴께요.

전세입자의 요청으로 전세계약기간이 연장되었다고 하더라도, 전세 기간 동안 세입자가 전세계약 종료를 요청하면, 집주인은 요청을 받을 날로부터 3개월이 되는 날 보증금을 내줘야 합니다.

 

 

 

집주인 입장에서는 황당할 수도 있겠지만, 그게 현재 대한민국 법입니다. 지켜야 하고, 소송가서 싸운다고 해도 시간과 비용만 몽땅 날리게 되는 것이니 조심하세요.

 

실컷 전세 더 산다고 해놓고,
전세 나간다고하면
3개월 내에 보증금을 내줘야 한다고?

네 맞아요. 내줘야 합니다. 그 이후에도 보증금을 돌려주지 못하면, 세입자는 연체 이자를 요청할 수도 있으니 꼭 주의하세요.

 

간혹 특약에 이런 내용을 적어서 세입자가 전세계약기간 중도에 나가지 못하도록 할 수 있다고 생각하는 집주인, 중개사가 있는데 어림 없습니다.

 

임차인(세입자)에게 불리한 내용은 모두 효력이 없고, 이 부분 또한 특약에 아무리 백번 적는다고 해도 효력이 없습니다. 꼭 명심하세요.

 

세입자 분들도 이런 내용이 계약서 특약에 적혀있다고 하더라도, 효력이 없음/ 그러니까 무시해도 되는 내용이니 (악의적이든/그렇지 않든) 가스라이팅에 당하지 마시길 바랍니다.

 

 

 

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